El “milagro de los UVA” que ahora promete más crisis

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En 2016 se anunció el lanzamiento de un tipo de créditos hipotecarios a tasa fija, ajustable por el coeficiente de estabilización de referencia (CER) y expresado en unidades de valor adquisitivo (UVA). Ajustado por inflación, los tomadores del mismo vienen sufriendo el aumento constante de su deuda original.

En Argentina el déficit habitacional alcanza a 3,5 millones de familias. 2 millones de familias habitan en condiciones precarias y con un déficit en los servicios sanitarios y esenciales. 1,3 millones viven en condiciones de hacinamiento. Durante años el acceso al crédito hipotecario fue vedado a quienes tuvieran el privilegio de tener un trabajo, que ese trabajo estuviera en blanco y que, cumplida las dos condiciones anteriores, el sueldo les permitiera acceder a una cuota de un préstamo hipotecario cuyos intereses superaban el 20 % anual.

Para acceder a un crédito hipotecario no sólo son condiciones necesaria todas las anteriores enumeradas, sino que los bancos al prestar sólo el 75 % del valor de la vivienda, uno debe contar con el 25 % restante más el 10 % del valor de compra para pagar los gastos de escrituración e hipoteca. Por un crédito de un millón de pesos con tasa fija y a 20 años, en 2016 la cuota inicial era de $ 12.400, había que demostrar ingresos por $ 49.600 y tener en la mano $ 350.000 para los gastos. Situación que dejaba afuera a la gran mayoría de la clase trabajadora argentina.

Durante el 2016, con la excusa de paliar el déficit habitacional y de mejorar el acceso al crédito, se diseñó la Unidad de Valor Adquisitivo (UVA) y se lanzaron los créditos UVA. Se toma el valor prestado en pesos y se divide por unidades UVA a la cotización del momento en que se otorga, la deuda no es más en pesos sino en UVAs y se le adiciona un 5 %, a medida que esas unidades (que están ajustadas por inflación) varíen su valor, variará también el monto de la deuda contraída.

Todo venia bien, pero “pasaron cosas”…

En 2016 sobre la base de un crédito a 20 años de un millón de pesos, un crédito tradicional a una tasa fija comenzaba pagando una cuota de $ 12.435, pero había que demostrar un ingreso de $ 46.900. Cuando se lanzó el crédito UVA, por el mismo millón de pesos y con el mismo plazo a 20 años, se pagaba una cuota de $ 7.900 y el ingreso a demostrar era de $ 31.600.

La tasa inicial era atractiva y muchos vieron en este tipo de créditos, que también extendía el plazo de cuotas a 30 años, la posibilidad de por fin acceder a una vivienda propia. Pero dos años después, inflación mediante, con el crédito a tasa fija la cuota sigue siendo de $ 12.435 y con el préstamo UVA la cuota es ahora de más de $ 13.000 y la deuda se incrementó en un 53 %, ajustado por el aumento del índice UVA.

En septiembre de 2017 la UVA cotizaba a $ 19,59. Para adquirir una vivienda de U$S 112.300 había que tener en mano U$S 28.089 (recordemos que el banco sólo presta el 75 % de la vivienda) y mas U$S 11.235 para gastos de escrituración e hipoteca. El valor del dólar a esa fecha era de $ 17,80 y el banco prestaría $ 1.600.000 que cubrían el 75 % restante.

El monto prestado en pesos se dividía por los $ 19,59 que cotizaba el UVA y terminaba dando una deuda original de 81.674,32 unidades de valor adquisitivo (UVA). Hoy el UVA cotiza a $ 26,42, habiendo pagado más de $ 100.000, la deuda hoy asciende a $ 2.114.959,46. Casi un 40 % más acumulado en sólo un año de inflación. El crédito de un millón de pesos que tomamos como ejemplo otorgado en 2016, acumula hasta ahora un aumento del 53% en el capital adeudado inicial.

La solución que propuso el BCRA….para ellos

En mayo, el BCRA titulaba un informe: “Crédito hipotecario: un mercado de capitales más profundo para potenciar el dinamismo del financiamiento bancario”. En el cual decía que “con el crédito hipotecario cobrando impulso, una de las formas que tienen los bancos para mantener esta tendencia es la securitización o titulización de carteras, transformando préstamos ya otorgados en fondos líquidos (que pueden ser usados para otorgar nuevos préstamos)”.

¿Qué es la securitizacion o titulización de carteras hipotecarias? Básicamente que el banco crea una empresa filial que pasa a ser un fondo de titulación hipotecaria, este fondo le compra al banco las deudas de los que tomaron los créditos hipotecarios, arma paquetes de bonos y títulos y los vende en el mercado a fondos de inversión o a inversores privados. Literalmente se deshace de las deudas vendiéndolas en el mercado, ganando dinero líquido y eliminando el riesgo de morosidad o incobrables.

¿La solución a qué? Al temor que tienen los bancos de quedarse con hipotecas que tienen un alto riesgo de morosidad, sabiendo que largaron al mercado un crédito que se ajusta por inflación, con una cuota que sube con cada mes que pasa y una deuda que va creciendo a medida que más se paga de cuota. Los bancos no quieren perder y el BCRA les tira la idea de que se deshagan de todo eso antes de que explote.

La titulizacion de activos no es ninguna novedad, los bancos lo vienen haciendo desde los noventa generando las condiciones para que en 2007 estallara esa enorme burbuja de créditos hipotecarios de alto riesgo que se vendían en los mercados mundiales como caramelos y que dio origen a la llamada crisis de los subprime. Porque para un crédito que ahoga financieramente a sus tomadores, nada mejor que una vieja mala idea que termina de hundir los “mercados”. Pero algunos bancos se salvan del riesgo.

El problema es que para el trabajador que tomó este tipo de créditos, la única solución que plantea el BCRA es seguir pagando a pesar de que con la inflación la cuota sube, la deuda aumenta y se degrada el salario frente al aumento generalizado, pero ahora su acreedor es otro distinto al de origen y tiene en mano de un tercero que especula con nada menos que el futuro de su subsistencia.

Por su parte, la oposición presentó dos proyectos para atenuar los efectos de estos créditos en la realidad de los tomadores. Uno propone extender por dos años el plazo máximo del crédito si la variación del índice supera un 5 % con relación al coeficiente de variación salarial (CVS). El otro propone que el ajuste del UVA se haga por el Coeficiente de Estabilización de Referencia (CER) (este indicador refleja la evolución de la inflación) o por CVS, se elegirá la variación que resulte menor. También se propone la creación de un fideicomiso de protección de tomadores de estos créditos.

Las soluciones que proponen la oposición son paliativas porque no atacan el problema de raíz, ya que no modifican la estructuración de créditos que se atan a la inflación y permiten que la deuda siga creciendo con el correr de los días. Elegir si se ajusta por variación salarial o por inflación es naturalizar que los salarios corren muy por debajo de los aumentos de los precios, y que la cuota de una manera u otra seguirá subiendo conforme pase el tiempo a menos que los salarios se mantengan inmóviles, por lo cual no subiría la cuota de estos préstamos pero subirían el resto de los precios que hacen a la canasta básica de consumo.

¿Una banca para quienes?

El acceso al crédito sigue estando reservado para los trabajadores de mayores ingresos. No solamente a quienes pueden demostrar ingresos de mas de $ 40.000 en un país en el cual el desempleo sigue creciendo y una gran parte de los ingresos no supera los $ 14.000, sino a quienes pueden ahorrar el 35 % del valor de compra de propiedades que se venden en dólares y muy pocas son las que se encuentran por debajo de los tres millones de pesos. Esto provocó que haya caído en más de un 40 % el otorgamiento de préstamos hipotecarios. En resumidas cuentas, las líneas de crédito vigentes no hacen nada para solucionar el problema del déficit habitacional.

Los bancos se esfuerzan en no perder, e incluso en obtener liquidez en medio de las crisis que hunden a la clase trabajadora. De aquí se desprende la necesidad de una banca estatal y única que no se encuentre al servicio de la especulación, sino que administrada por sus propios trabajadores y por comités de usuarios, pueda poner las enormes ganancias que generaron al servicio de solucionar los problemas reales de su población. Un crédito de bajo interés a tasa fija para la construcción y adquisición de viviendas familiares y de ocupación permamente, permitiría pagar una cuota inferior a un alquiler para los millones de familias que hoy se encuentran viviendo hacinados y en condiciones precarias de habitación.



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