Política habitacional en Córdoba: la vivienda como mercancía

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El crédito a tasas bajas no puede hacer frente al déficit habitacional que no deja de crecer. En la ciudad se extienden los convenios urbanísticos para grandes emprendimientos inmobiliarios. Es necesario una reforma urbana integral para garantizar el acceso a la vivienda digno.

En la apertura de sesiones legislativas de este año, el gobernador Schiaretti anunció que en los próximos cuatro años se construirán 25 mil viviendas en toda la provincia. Un mes después, se presentó el Plan 25 mil viviendas, que tiene el propósito de facilitar el acceso al crédito a familias con la intención de construir su casa. El nombre del plan, como es habitual en el peronismo cordobés, es ambicioso pero un poco engañoso.

En primer lugar, es totalmente insuficiente para cubrir el déficit de vivienda de la provincia. Según el Foro de Análisis Económico de la Construcción de la Cámara Argentina de la Construcción Delegación Córdoba, 259 mil hogares cordobeses sufren déficit habitacional: definido como hogares residiendo en vivienda precaria, en condiciones de cohabitación o en condiciones de hacinamiento. De ellos, 112 mil son hogares con ingresos familiares por debajo de la línea de pobreza, lo que implica que no pueden solucionar su déficit habitacional a través del mercado sin ayuda del Estado. El informe se realizó con información de la Encuesta Permanente de Hogares (EPH) del Indec del tercer trimestre de 2017. Si tenemos en cuenta el empeoramiento de las condiciones de vida de las grandes mayorías desde ese momento, el déficit habitacional podría ser mucho mayor en la actualidad.

En segundo lugar, se trata de una política de crédito sectorizada que, en parte, solo contempla el financiamiento para la compra de materiales y, además, para acceder al crédito hay que tener un lote. Este es el punto más débil del plan. Este requisito se ha convertido en el principal escollo para el acceso a la vivienda en la ciudad de Córdoba y su área metropolitana.

Sin ir más lejos, el propio Gobierno de la provincia fracasó rotundamente en su último intento de superar esta problemática. En el año 2016 se lanzó el Plan LoTengo con la intención era urbanizar ciertas zonas de Capital y del interior, con inversión en infraestructura a cargo de la Provincia. Según datos oficiales, de los 30.000 beneficiarios que salieron sorteados en el marco del plan solo se entregaron 602 lotes (el 2 % del total), recién en diciembre de 2018 (a dos años del inicio del plan).

Frente a la falta de una política de regulación del valor de la tierra, la especulación ganó terreno en la zona urbana. La Municipalidad de Córdoba sancionó en 2012 la Ordenanza de Convenios Urbanísticos, según la cual se habilitan excepciones en el uso o la ocupación del suelo urbano para grandes emprendimientos inmobiliarios: complejos con torres, centros comerciales, que garantizan ganancias millonarias. A cambio, la Municipalidad recibe de las empresas una contraprestación mínima en dinero o en obras (que en mucha oportunidades no se cumple). La ordenanza se ha utilizado de manera discrecional y generalmente los convenios son aprobados por la mayoría oficialista del Concejo Deliberante. A esto se suma el desarrollo de extensos barrios privados en el área metropolitana de la capital.

Las políticas de vivienda y crediticias más importantes están destinadas para sectores medios y medios altos, que solo representan el 20,7% del problema.

Esta situación de conjunto dificulta enormemente el acceso a la vivienda y atentan contra cualquier política de crédito, en particular aquellos que tienen como requisito la propiedad de un terreno. Así, mientras la demanda habitacional se concentra en los sectores bajos y medios bajos, las políticas de vivienda y crediticias más importantes están destinadas para sectores medios y medios altos, que solo representan el 20,7% del problema.

Para los hogares más pobres, el gobierno provincial también ofrece créditos para remodelar o reparar casas y construir baños mediante el Plan Vida Digna: desde marzo de 2016 hasta el momento, según datos oficiales, se han entregado 88.400 créditos. Actualmente, se entregan 40 mil pesos, un monto que apenas alcanza para construir dos metros cuadrados según el índice de la construcción elaborado por la Dirección de Estadísticas y Censos de la Provincia ($19.968 por metro cuadrado a febrero de 2019). Por otro lado, Schiaretti se ocupó de reprimir a aquellos que se establecieron en asentamientos para exigir terrenos, así fue en junio de 2018 para los habitantes del Barrio Comunitario Parque Esperanza del municipio de Juárez Celman.

¿Qué propone el Plan 25 mil viviendas?

Se trata de cuatro líneas de crédito:

  • PLAN SEMILLA: 8.000 créditos de $ 350.000 a devolver en 20 años, sólo para materiales de construcción. Destinado a familias cuyos ingresos no superen los dos salarios mínimo, vital y móvil para construir 35 metros cuadrados.
  • PLAN SEMILLA PLUS: 8.000 créditos de $ 550.000 para mano de obra y materiales para los mismos 35 metros cuadrados. Destinado a familias cuyos ingresos están entre dos y cuatro salarios mínimo, vital y móvil.

En ambos casos los 35 metros cuadrados no alcanza a cubrir las necesidades de una familia tipo, solo permite construir una habitación, cocina-comedor y un baño.

  • PLAN TENGO CASA BANCOR y CASA BANCOR: Destinado a familias con ingresos superiores a 2 salarios mínimo, vital y móvil. El primero es para vivienda entre 50 y 70 m2, el segundo no tiene límites de superficie edificable.

Ambos créditos se ajustan según el valor de la Unidad de Valor Adquisitivo (UVA), que se actualiza según el índice de precios al consumidor y a los costos de construcción, en consecuencia, las cuotas sufren un fuerte aumento con el tiempo.

Es necesario hablar de una reforma urbana integral

Un problema estructural como el de la vivienda, necesita de una respuesta integral de ordenamiento territorial, que contraponga la necesidad de millones de una vivienda digna a la anarquía del desarrollo urbano de las constructoras.

Una salida a esta situación solo podrá lograrse mediante una reforma urbana integral que comience por un plan de obras públicas, infraestructura y viviendas para las familias que se encuentran en emergencia habitacional y permita el acceso a la vivienda a quienes hoy tienen que destinar gran parte de sus ingresos en alquiler y someterse a la dictados de las inmobiliarias.

Está plan, que además permitiría la creación de miles de nuevos puestos de trabajo, debe ser solventado con impuestos progresivos a las grandes fortunas y en base al no pago de la deuda provincial dolarizada, incorporar un política de regulación del precio de la tierra y la expropiación de terrenos y viviendas ociosas. Finalmente, para garantizar que estén al servicio de las grandes mayorías, de quienes realmente lo necesitan, lo deben gestionar trabajadores y trabajadoras y las organizaciones barriales populares.



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